Nel corso degli anni le esigenze di ognuno possono cambiare radicalmente. Se fino a qualche anno fa avevate la necessità di possedere una casa grande per poter crescere i figli, oggi questa situazione potrebbe essere profondamente cambiata: vi trovate a vivere in una casa sovradimensionata rispetto alle vostre esigenze, con tre servizi di cui uno spesso inutilizzato e altre stanze sempre vuote che, all’occorrenza, possono tornarvi utili come ripostiglio o magazzino.
Lo spazio inutilizzato è tanto, ma questo non significa che i costi necessari alla cura delle stanze siano diminuiti. Questo è quello che succede spesso ai genitori quando i figli se ne vanno per affrontare la loro vita: ci si ritrova con una grande casa, con tante stanze che non si usano ma che si devono comunque pulire e sulle quali, se serve, va fatta ugualmente manutenzione. Pensare di cambiare casa per una più piccola, anche se più radicale, potrebbe essere una delle possibili soluzioni… Ma attenzione! Prima di optare per questa soluzione definitiva perché non pensate a frazionare l’appartamento?
I motivi per cui si decide di frazionare l’appartamento, come abbiamo visto, possono essere molti. Qui di seguito vogliamo descriverne alcuni che portano a fare questa scelta:
- Agevolare la vendita. In questa difficile fase del mercato immobiliare una casa con una metratura più piccola ha una maggiore facilità di vendita e il suo valore al metro quadro è superiore a quello delle case più grandi.
- Mettere a reddito una parte dell’appartamento, dandola in locazione.
- Ricavare un nuovo appartamento da destinare ad un eventuale familiare.
- Fare un buon investimento: acquistare un immobile di diversi metri quadri e poi suddividerlo in più appartamenti.
Dopo averci pensato e valutato tutte le possibili soluzioni avete optato per il frazionamento e messo in preventivo tutte le spese che dovrete sostenere.
Affidatevi ad un professionista che sappia districarsi in tutte le condizioni e tra le pratiche necessarie per il frazionamento evitando così inutili difficoltà e problemi di natura normativa una volta iniziati i lavori.
Gli aspetti da tenere maggiormente in considerazione sono la superficie minima delle unità da realizzare, che può variare a seconda del Comune di residenza: ad esempio, a Roma la superficie minima è 45 mq, in altre città del Lazio più piccole si scende a 28 mq (per un monolocale); la posizione delle finestre, degli scarichi, la facilità per l’installazione dei nuovi contatori per le utenze (acqua – luce – gas), eventuale nuovo impianto termico (se caldaia per impianto riscaldamento autonomo); il regolamento di condominio che non vieti il frazionamento.
I documenti per un frazionamento senza problemi
Se pensate che frazionare un immobile sia complicato sopratutto da un punto di vista amministrativo o burocratico, sappiate che tutto questo non è stato mai così semplice come oggi. Con il Decreto Sblocca Italia del 2014 vengono disciplinati gli interventi che sono soggetti a semplificazione in materia edilizia.
Gli interventi di frazionamento o di accorpamento di unità immobiliare rientrano all’interno dei lavori di edilizia libera e di conseguenza non necessitano di nessun titolo autorizzativo espresso da parte del comune. L’unico documento che dovrete presentare, oltre alle normali autorizzazioni, è la Comunicazioni di Inizio Lavori (CILA) redatta da un tecnico abilitato che, attraverso una relazione, attesterà la fattibilità dell’intervento e la conformità alle norme vigenti. Da non confondere con la SCIA (Segnalazione inizio attività) che dovrà essere presentata per gli interventi a livello strutturale, come l’abbattimento di solai o l’apertura di nuove porte.
Il frazionamento rientra nei lavori di manutenzione straordinaria e per questo motivo può essere richiesta la detrazione IPERF del 50%: l’importo di spesa che può essere detratto è di 96.000 Euro per ogni unità immobiliare.
Realizzare il frazionamento della casa
Quando si decide di effettuare il frazionamento del proprio immobile la scelta di affidarsi ad un professionista, non è del tutto casuale ma, al contrario, dovrebbe essere una prerogativa, infatti soltanto un tecnico può vedere se il progetto rispetta alcune caratteristiche senza le quali sarebbe impossibile procedere.
- Fattibilità urbanistica. E’ possibile che gli interventi sul vostro immobile, che è situato in una specifica area urbana, o sul vostro appartamento , edificato in un particolare periodo, siano esenti da qualsiasi intervento.
- Fattibilità strutturale. Per prima cosa, con l’aiuto di un tecnico, si devono individuare i pilastri e le travi, la tessitura dei solai e gli elementi importanti, poiché permetteranno di capire se il progetto sia realizzabile senza andare a compromettere la stabilità dell’edificio.
- Fattibilità impiantistica. Prima di eseguire il frazionamento dell’immobile in due nuovi appartamenti, accertatevi che le utenze possano essere sdoppiate, in primis luce, acqua e gas, senza dover generare nuovi impianti.
Alcuni consigli utili
Affidatevi sempre ad un tecnico abilitato e capace per l’analisi dell’immobile e per la fattibilità pratica della vostra idea. Non dimenticate che è necessario un buon progetto e che bisogna presentare la praica in Comune ed eseguire tutti gli adempimenti necessari fino all’aggiornamento catastale.
Affidatevi ad una impresa con elevata esperienza nel settore delle ristrutturazioni, per avere tutto il supporto necessario, anche nell’iter dei nuovi allacci.
